Почти 169,5 тысяч государственных контрактов в сфере строительства на общую сумму в 4,4 триллиона рублей были расторгнуты в 2019-2020 годах или же их подрядчики были оштрафованы (по разным причинам). Разрыву в этот период подверглись более 26% договоров, то есть в подвешенном состоянии оказалась каждая четвертая госстройка, – сообщил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко.
К новому кризису строительный рынок, таким образом, подходит с комом нерешенных старых проблем.
На сегодня объем действующих госконтрактов оценивается в 19 трлн рублей. Число неисполненных договоров может увеличиться еще на 20% по итогам 2022 года, прогнозируют эксперты. Опасаясь дальнейшей инфляции, подрядчики перестают участвовать в аукционах.
Глава Счетной палаты России Алексей Кудрин говорит о трети сорванных госконтрактов на текущий момент:
«Мы ощущаем сейчас до трети срывов торгов, может оказаться, что в конце года мы просто не исполним серьезно то, что запланировано», – сказал Кудрин на заседании бюджетного комитета Совета Федерации.
Он также вспомнил, что прошлом году, когда наблюдалась аналогичная ситуация с ценами в строительстве, власти ввели новую гибкую процедуру уточнения контрактов. В этом году контрактов, нуждающихся в пересмотре, значительно больше.
Инфляция, скачок цен на стройматериалы, разрыв логистических цепочек и отказ иностранных компаний сотрудничать с Россией могут привести к росту числа долгостроев. В государственных аукционах, напомним, побеждает участник, предложивший наименьшую цену за свои услуги. Зачастую это демпинг – победитель надеется увеличить цену после заключения контракта за счет допсоглашений. В нынешних условиях это становится еще сложнее.
На деле неисполнение госконтрактов означает заморозку строительства школ, детсадов, больниц, объектов культуры и транспорта, жилья для сирот, переселенцев из аварийного жилья, военных и т.д.
Проблемы уже повлияли на стройки, которые должны были открыться в 2022 году. Под угрозой срыва – программа по капитальному ремонту школ, запущенная в этом году. По данным Николая Алексеенко, до половины плановых закупок в нескольких регионах страны не состоялось из-за отсутствия заявок от подрядчиков.
– Строительный бизнес стоит перед выбором: исполнять контракты в убыток или пытаться хоть как-то изменить заложенные в них условия. В случае с госзаказчиками и крупнейшими заказчиками изменить условия контракта нельзя. Спрогнозировать поведение мелких и средних застройщиков в настоящее время сложно.
Влияние курса рубля на экономику будет в полной мере понятно спустя несколько месяцев. Вероятно, часть небольших застройщиков, работающие на локальных рынках, уйдут из отрасли. Наиболее вероятный сценарий — завершение текущих проектов и отказ от новых, – говорит основатель градостроительного бюро «Master’s plan» Юлия Зубарик.
У государства есть механизм увеличения стоимости действующих госконтрактов (Постановление Правительства РФ №1315, позволяющее поднимать оплату), но пока что работает он с пробуксовкой. Во-первых, сами заказчики идут на это неохотно, во-вторых, даже после прохождения всех бюрократических процедур многие подрядчики натыкаются на отказ.
Заявки на перерасчет отклонены по 60% строительных контрактов, сообщил в понедельник президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков на расширенном заседании комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологическому и ценовому аудиту Общественного совета при Минстрое России.
Многим госстройкам да и стройкам вообще, при отсутствии должной поддержки, скоро в принципе будет сложно найти застройщика, комментируют эксперты.
Конкретно сложности связаны с отсутствием пока что внятного алгоритма поддержки отрасли со стороны государства в этот кризисный период. В коронавирусные 2020-2021 годы, когда строительный бизнес тоже столкнулся с ростом цен, на многих подрядчиков давили, требуя исполнения контрактов по старым условиям, что означало абсолютную нерентабельность. Опыт прохождения коронавирусного кризиса для многих запомнился как болезненный.
Ряд застройщиков рассказали, что с обычных государственных тендеров они переориентировались на довольно специфические: “Активно ждем выставления на аукционы долговых и банкротных гособъектов, участки под которыми можно будет развивать”…
Вдобавок в режим экономии перешли банки – они неохотно кредитуют мелкий и средний строительный бизнес. “Выдают-то может и выдают, но с двумя “но”: только понятным для них заемщикам и под непонятный для таких заемщиков процент. Те, кто и смотрел в эту сторону, передумывают”, – комментируют участники рынка.
Невыгодной в новых реалиях становится и другая государственная мера поддержки, подвязанная к курсу ЦБ – проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Раньше оно пользовалось популярностью у застройщиков, но сейчас реализовывать проекты при помощи этого инструмента стало невыгодно, объекты замораживаются на неопределенный срок, потому что для многих строительных компаний вопрос о том, закупать или не закупать материалы и расходники уже не стоит, рассказывают участники рынка.
– Банки очень охотно дают кредиты – под 25-27% годовых, пожалуйста. Программы проектного финансирования, вероятно, скорректируются под новую ставку – до 22-24%. По таким ставкам только 1 проект из 1000 сможет по финансовой модели выйти в плюс. И даже обещанное Правительством РФ субсидирование ставок до 15% пока не сильно помогает. Формально банки рады любому клиенту, но, рассуждая о размере процентной ставки, мы забываем, что есть еще скрытые комиссии.
Порой очень существенного размера. К таковым можно отнести требования к размеру собственного участия (было 15%, стало 25-40% от бюджета проекта), требования к скорости реализации строящихся площадей, требования к опыту застройщика и наличию определенного набора сотрудников в штате, требования к “специальному” строительному контролю из числа аккредитованных компаний и прочее.
Играя этими параметрами, банк и для того одного тысячного может создать ситуацию, при которой клиент сам откажется от займа, – говорит генеральный директор ООО “Специализированный Застройщик “Управление Регионального Строительства” Аркадий Астрахан.
Похоже, что в функционирующем состоянии скоро останутся только объекты в высокой степени готовности. На “старых дрожжах” достраиваются сейчас многоэтажки, у которых остались последние верхние этажи, и частные дома с уже готовыми коробками. В новые проекты предпочитают не заходить – невыгодно и слишком много неизвестных.
– Жилой комплекс, находящийся в завершающей стадии, мы планируем сдать в эксплуатацию этим летом, еще в течение года будем завершать отделочные работы в самих апартаментах. Завершающая стадия, чтобы вы понимали, это фасадные работы и благоустройство территории. Новые объекты пока остаются в проектной фазе, и с ними вопросов гораздо больше…
Почему? Практически невозможно спрогнозировать себестоимость их строительства. Даже спецификация материалов и оборудования сейчас больше похожа на астрологический прогноз, чем на сметы. Рентабельность московских и питерских застройщиков позволяет не перекладывать последствия экономической турбулентности на покупателей, по крайней мере до конца года, но вот дальше всё целиком и полностью будет зависеть от макроэкономики.
У «бумажных» и «котлованных» проектов будет значительная доля консервации – мой прогноз: до 70% у первых и до 40% у вторых, – говорит управляющий партнер, «Живой Комплекс LES» Олег Дедков.
По мнению эксперта, для перезагрузки строительной отрасли необходимо срочно перестроить логистические цепочки, дать старт “Индустриализации 2.0” – реальному, а не «для-галочному» импортозамещению. А для прорыва отечественной промышленности стройматериалов и оборудования нужны субсидии, как нужны они и ипотечным программам для поддержания потребительского спроса.
Московский архитектор Алексей Кротов считает, что пересматривать ранее начатые программы нужно немедленно, иначе уход от реальности принесет большие проблемы всему стройкомплексу. В частности, эксперт критикует продолжение полномасштабного финансирования массовых столичных строек, к примеру реновации и расселения аварийного жилья:
– Техническая оснащенность столичного стройкомплекса зависит от импортных составляющих на 90%, деньги будут выделены и зависнут в международных транзакциях, а само массовое строительство может обернуться гигантскими «кладбищами» недостроя. Кротов отмечает, что власти не должны спешить с финансированием проектов массовой застройки, так как они интересны только застройщикам.
