Квартира в доме под реновацию: покупать или нет?

Один из способов вложения средств 💰 с «прицелом на будущее» – приобретение недвижимости в домах, 🏢которые вошли в столичную 🧱 программу реновации.

Квартира в доме под реновацию: покупать или нет?

Сценарий такой инвестиции предполагает, что человек покупает небольшую недорогую квартиру в старой «хрушевке» в хорошем районе, а со временем взамен получает комфортную квартиру в новом доме в той же престижной локации.

Эксперты рассказали, насколько выгодны подобные вложения на практике, а также о том сколько вообще продается таких квартир, и какие риски возможны при подобных сделках.

Программу реновации в Москве запустили в 2017 году. Напомним, в ее рамках в столице должны снести свыше 5 тыс. жилых домов, преимущественно пятиэтажных «хрущевок», обветшавших московских «брежневок» и других «морально и физически» устаревших зданий. Общая площадь МКД, попавших под снос, оценивается примерно в 16 млн кв. м. Программа весьма масштабная и будет реализовываться в несколько этапов.

  1. Первый из них стартовал в 2020 году и завершится в 2024.
  2. Второй пройдет с 2025 по 2028 годы.
  3. Третий – с 2029 до 2032 года.

В общей сложности расселить планируется около 880 тысяч человек.

Собственники недвижимости в сносимых домах взамен должны получать равноценные квартиры в новостройках в том же районе, где находился и старый дом. При этом, новое жилье, как правило, более современное и комфортное. Часто новые квартиры больше по площади, удобнее по планировке, что отражается на стоимости недвижимости. С учетом этих фактов на рынке недвижимости Москвы появилась своеобразная схема инвестиций: купить подешевле строе жилье в доме под снос, пока не снесли сдавать квартиру в аренду, а затем получить новую квартиру в свежепостроенном доме. Разберемся в особенностях таких инвестиций.

Что сегодня можно купить и по какой цене?

На рынке вторичных продаж недвижимости в Москве сегодня реализуется около 1,5 тыс. квартир в домах, попадающих под реновацию. При этом жилья с перспективой скорого переезда в экспозиции становится все меньше: всего 4% лотов реализуются в объектах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения.

На дома с расселением в 2025-2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля – 66% лотов – остается на дома третьей волны расселения.

Чем ближе переезд, тем дороже квартира в «хрущевке»: средняя цена квадратного метра в домах с расселением до 2024 года на 12% выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию – 272 тыс. рублей.

В чем выгода при покупке квартиры в доме под снос?

Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в «хрущевках» – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье еще большей площади.

Также в числе преимуществ подобной покупки – полностью готовый ремонт в новой квартире, установленная сантехника и плита. Дворы домов, возведенных по реновации, благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.

Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в «хрущевке». При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2% до 36%.

Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.

Не проще ли купить квартиру в уже построенном под реновацию доме?

В возведенных по программе реновации новостройках только часть квартир передается собственникам жилья в сносимых домах. Остальную недвижимость город реализует на торгах.

Поэтому может возникнуть соблазн не связываться со старыми домами, ожиданием, переездом и другими хлопотами, а сразу вложиться в такую новостройку. Но тут есть нюансы.

Во-первых, квартиры по аукциону составляют всего 5-7% от общего объема жилья на первичном рынке. Во-вторых, несмотря на то что уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице, следует учитывать, что в ходе торгов стоимость может повышаться до 30-35%, и в этом случае выгода нивелируется.

Минусы и риски инвестиций в «хрущевки»?

При всех плюсах покупки квартиры в доме под снос, есть в таких сделках и «подводные камни», отмечают эксперты.

  1. Во-первых, инвестиции в «хрущевки» – это все же сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки квартиры, адреса, вида из окна, этажа и пр. Вы не сможете получить максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд. Вам могут либо предложить вариант, который вас не устроит по целому ряду характеристик, либо денежную компенсацию, размер которой будет далек от среднерыночных цен. Можно сказать, что покупка недвижимости в доме под реновацию – это лотерея.
  2. Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что снос и переселение произойдет быстро, даже если указаны конкретные сроки. Детали программы до сих пор согласовываются, обсуждаются, корректируются. Более того, если программу решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, собственник квартиры в старом доме рискует надолго остаться и без денег, и без нового жилья.
  3. В-третьих, новое жилье может находиться в неудачном месте, и особенно это актуально для новостроек в Новой Москве и Зеленограде. Здесь действует указ, согласно которому переселение возможно в пределах целого округа, а не района. В итоге инвестор-переселенец рискует очутиться вдали от развитой инфраструктуры. Жить в таком доме будет некомфортно и продать квартиру сложно.
  4. В-четвертых, если у покупателя квартиры в доме под снос нет другого жилья, то вплоть до переселения, а это могут быть как несколько месяцев, так и несколько лет, ему предстоит жить в старом доме. А тут свои неудобства: обветшалые подъезды, площадки, дворы, и в квартире дорогой ремонт «для себя» делать бессмысленно, поскольку расходы никто не покроет.
  5. В-пятых, если инвестор планирует купить квартиру в ипотеку, стоит учитывать, что банки неохотно выдают кредиты на такое жилье, обладающее высоким процессом износа. Могут возникнуть также проблемы с использованием маткапитала: его нельзя применять для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие из объектов, попавших под реновацию, имеют именно такой статус.

Все ли хорошо с возведенными по реновации домами?

Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. По данным Метриум, самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, некоторым новоселам многое приходится самостоятельно доводить до ума.

Впрочем, с такой проблемой сталкиваются и покупатели жилья в обычных новостройках эконом- и комфорт-класса.

«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в «хрущевке» под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, – резюмирует управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка.

– Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений.

В противном случае весь смысл этой цепочки «купил старое ради получения нового» утрачивается. Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации.

Нанимайте профессиональных риэлторов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Если купить комнату в коммуналке, попадающей под реновацию, можно тоже получить полноценную однокомнатную квартиру и при этом существенно сэкономить».

Журналист и эксперт по теме Реновации в Москве.