Как отразится реновация, на тех у кого квартира в ипотеке?

После объявления о старте масштабной программы реновации у многих собственников жилья появилась новая проблема. Они брали квартиры в ипотеку, некоторые делали в них дорогой ремонт, и как теперь с этим быть — не понятно.

Московские банки прекратят выдачу ипотечных кредитов на покупку жилья в пятиэтажках из-за ожидающегося старта программы реновации и сноса «хрущевок» столицы. Об этом в СМИ заявил Игорь Жигунов, первый зампред правления Банка Жилищного Финансирования.

Также он добавил, что банки откажутся работать с объектами, расположенными на территориях реновации, если будет принято такое решение. В этом случае у кредиторов есть риск утраты залога. Разумеется, теперь все подобные решения будут исходить из возможности того, что дом могут снести. Напомним, что в Госдуме законопроект о сносе пятиэтажек уже одобрен в первом чтении.

Ипотечников в «хрущевках» немного

Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что проблема не столь масштабна, как кажется на первый взгляд. Большинство банков не давали кредиты на подобные объекты:

— Нет, таких ипотечников не много в общей массе заемщиков. Дело в том, что далеко не все банки давали ипотеку на квартиры в пятиэтажках. Они считали объекты в хрущевских пятиэтажных домах недостаточно надежными для кредитования, признавая высокими всевозможные риски. В особенности это коснулось панельных пятиэтажек: там буквально единицы ипотечных объектов. Ипотеку на кирпичные пятиэтажки выдавали более охотно.

Замена предмета залога

Что же ждет заемщиков, которые все же взяли кредит? Скорее всего, банки предложат заемщикам перенести залог на предоставляемую взамен квартиру, полагает Ирина Пешич:

— Если у заемщика имеется ипотечный кредит под залог квартиры в сносимой пятиэтажке, то при получении от властей извещения о сносе дома он должен обязательно обратиться в банк-кредитор, поскольку ипотека — это целевой кредит на приобретение конкретной квартиры, и утрата данного объекта — это изменение существенного условия договора. На данный момент банки еще не выработали общей позиции по действиям в отношении заемщиков-владельцев сносимых квартир.

Об автоматическом переносе залога на новые квартиры речь пока не идет, — продолжает эксперт. — Скорее всего, в соответствии с кредитным договором, где есть пункт «Об утрате кредитуемого объекта», заемщику предложат либо погасить кредит досрочно, либо перенести залог на полученную квартиру, либо, если у заемщика есть другое недвижимое имущество подходящей стоимости, перенести залог на него. В любом случае, это будет индивидуальное решение по каждому случаю, потому что у кого-то ипотека уже почти погашена, и переносить залог из-за выплаты, условно, в 300 тысяч рублей, бессмысленно. А у кого-то ипотека еще совсем «свежая», и суммы выплат впереди еще велики, поэтому проще перенести залог на полученную квартиру.

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet, напоминает, что в некоторых банках на случай сноса квартиры, на которую будет выдан кредит, предусмотрена специальная процедура:

— На момент, когда люди подписывали кредитный договор и брали ипотеку, необходимо было предоставить справку, что объект не стоит в планах под снос с актуальностью от года до трех, по усмотрению андеррайтеров банка. В их случае сейчас может применяться новация, которая будет предусмотрена в кредитном договоре, что подразумевает собой замену предмета ипотеки или объекта залога. Что будет с ипотекой на квартиры, попадающие под списки реновации, и каким образом их будут кредитовать на практике пока неизвестно.

Деньги на дорогой ремонт были потрачены зря?

Существует особенная категория собственников квартир в пятиэтажках — эти люди вложили большие деньги в ремонт своих квартир. Известно, что многие жильцы брали отдельные кредиты на то, чтобы сделать ремонт в квартирах этих совсем не новых домов. Суммы могут быть значительные, учитывая состояние самих «хрущевок». Кроме того, многие горожане, сильно увеличившие свое состояние, оставались жить в удобных им районах, не желая переезжать в элитное жилье, — они потратили на ремонт суммы, эквивалентные стоимости самих квартир.

Компенсируют ли им потраченные суммы?

Ирина Пешич отмечает, что потраченные на ремонт усилия и деньги, к сожалению, нельзя перевести на новую квартиру. Никаких компенсаций жильцам не полагается:

— К сожалению, если даже потрачены большие средства на ремонт, то нет возможности его перевести на новую жилплощадь, и с отремонтированной квартирой при сносе придется распрощаться. Именно поэтому в первую волну сноса многие проживающие в сносимых пятиэтажках по нескольку лет «сидели на чемоданах», не имея возможности красиво отремонтировать свое жилище — в этом нет смысла, если уже завтра возможен переезд.

Алексей Новиков отмечает гипотетическую возможность подобных выплат в ситуации, если бы компенсация предоставлялась деньгами:

— Оценка стоимости ремонта или иных вложений может иметь значение в случае, если компенсация будет предоставляться в виде денег, а не иного объекта недвижимости. В случае с ипотекой возможно только другое жилье, поэтому деньги, потраченные на ремонт, вряд ли кто-то компенсирует.

Законодательство

Елена Иванова, ведущий специалист правового департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», напоминает, что вопрос о переезде из сносимых домов регулируется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Законом об ипотеке»:

— В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой п. 1 ст. 41 указанного закона, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Выражаясь проще, если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению заемщика банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект.

Ситуация с ремонтом регулируется в соответствии с п. 5 ст. 32 Жилищного кодекса. По ней собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Источник: http://realty.dmir.ru/articles/37876/